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「家賃保証」「空室リスクなし」──そんな安心感から始まるサブリース契約ですが、実際には思わぬ落とし穴や契約上のトラブルが潜んでいることをご存知ですか？
この記事では、サブリース契約の仕組みやよくある問題点、事前に確認すべきポイントをわかりやすく整理しました。
契約前にぜひ確認しておきたい内容です。
そもそもサブリース契約とは、不動産オーナーが物件をサブリース会社に一括貸しし、その会社が入居者に再貸付けする仕組みです。
家賃保証をうたうことで、空室リスクを軽減するメリットがある一方、契約上の注意点も多く存在します。
よくあるトラブル事例
1. 賃料の減額リスク
「30年保証」と聞こえは良くても、契約書には数年ごとの賃料見直し条項が設けられていることが一般的です。
結果として大幅に家賃が下げられ、収支計画に大きな狂いが生じます。
2. 解約できない・違約金が発生
オーナー側からの中途解約は原則難しく、解約には高額な違約金や法的な「正当事由」が必要とされることも。
立ち退きを求める場合、トラブルになるケースも少なくありません。
3. 家賃の未払い・遅延
経営が傾いたサブリース会社が家賃支払いを滞らせたり、倒産により全額未回収となるリスクもあります。
4. 免責期間・収入ゼロの可能性
入居者募集期間中やリフォーム時など、「家賃支払い免責期間」が設けられている契約では、その期間中は家賃が一切支払われません。
5. 手数料・追加コストの存在
サブリース会社は賃料の10〜20％を手数料として差し引くため、実質収入が減少。
さらに、修繕費や火災保険料などの追加費用をオーナー負担とする契約も存在します。
よくある落とし穴（よく確認しましょう！）
| 落とし穴・リスク | 内容 |
|---|---|
| 賃料見直し | 2〜5年ごとに減額される契約が一般的 |
| 解約制限 | オーナー側からの解約が困難で違約金が発生 |
| 手取り減少 | 手数料・追加費用により収入が想定より低下 |
| 会社の倒産 | 家賃未払い・連絡不通など深刻なトラブルに |
| 契約内容の曖昧さ | 重要項目が口頭説明に留まり、後に問題化 |
リスク回避のためにできること
- 契約書をすみずみまで確認する（特に賃料・解約・費用負担）
- 複数社と条件を比較し、安易に1社に決めない（相見積もりを取ること）
- 収支計画は「家賃減額」「修繕費増」も想定して立てる
- 不安があれば弁護士や不動産コンサルタントに相談
まとめ
サブリース契約には表面的な「安心感」だけでは見えないリスクが多数あります。
特に契約期間中の賃料変更、契約解除の難しさ、経営リスクなど、事前の情報収集と慎重な判断が必要です。
もしかすると今、目の前にある提示された資料の中にも「家賃の減額想定されていない」「常に満室である」などの非現実的な内容が書かれているかも・・・
物件オーナーとして安定した資産運用を続けるためにも、「家賃保証」という言葉だけに惑わされず、冷静に契約内容と将来リスクを見極めましょう。
最後までお読みいただき、本当にありがとうございます。
知識と備えが、あなたの大切な資産と人生を守ります。
また明日も、役立つお金の話でお会いしましょう！
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