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ランドバンキングは、「将来開発されそうな土地を先に押さえ、地価上昇による売却益を狙う投資」として紹介されることがあります。
実務では、事業者が広い土地を取得し、それを小口化して投資家に販売し、開発や売却の判断は事業者に一任されるケースが一般的です。
一言でいえば、「いつか値上がりする“はず”の土地を、長期間保有し続ける投資」です。
危険性① 「いつか開発される」が前提の超長期・不確実投資
ランドバンキングの収益源は、「将来の開発」と「地価上昇」です。
しかし、その前提条件は非常に不確実です。
- 開発計画が遅延・縮小・中止される可能性
- 道路・水道などインフラ整備が進まないリスク
- 金利上昇や景気悪化で不動産開発自体が止まる可能性
多くの案件では想定保有期間が10年〜20年とされますが、 その期間中に「必ず出口が来る保証」はありません。
一方で、固定資産税や管理コストだけは、年々確実に発生します。
危険性② 小口化・海外案件で「中身が見えにくい」
ランドバンキングは小口化されることで、少額から参加できる点が強調されがちです。
しかし、これは同時に「実態が見えにくくなる」ことも意味します。
- 土地の権利関係や登記制度が複雑
- どの区画を、どの権利形態で持っているのか分かりにくい
- 現地の法規制や行政手続きを投資家が検証しにくい
特に海外案件では、事業者の説明を信じるしかない構造そのものが、大きなリスクになります。
危険性③ 流動性が極端に低く、売りたいときに売れない
ランドバンキングの最大の弱点の一つが、流動性の低さです。
- 上場株やREITのような市場が存在しない
- 売却は事業者が用意する「出口イベント」に依存
- 途中で資金が必要になっても、個人での転売は困難
病気・失業・介護などのライフイベントが起きたとき、 「現金化できない資産」は、家計を守ってくれません。
危険性④ 事業者リスク・スキームリスクが極めて大きい
ランドバンキングは、投資判断の多くを運営会社に委ねる「任せる投資」です。
そのため、事業者の誠実さと能力が成否を左右します。
- 取得価格や手数料の内訳が不透明
- 開発の進捗情報が十分に開示されない
- 土地販売そのものが主目的の事業者も存在
最悪の場合、開発する意思のないランドバンキングもどきや、 詐欺的スキームに近い案件も報告されています。
危険性⑤ 為替・税金・相続など「見えないコスト」
特に海外ランドバンキングでは、土地価格以外のリスクも無視できません。
- 為替変動による手取り額の増減
- 現地の固定資産税・譲渡益課税・二重課税の問題
- 相続時の評価や名義変更の煩雑さ
パンフレットに記載された想定利回りは、 これらのコストを十分に反映していないことも多く、 実質利回りが大きく下振れする可能性があります。
それでも検討するなら最低限確認したいポイント
- 投資額に占める土地価格と手数料の割合
- 開発計画の具体性（時期・相手・行政手続き）
- 途中売却や解約の現実性
- 過去案件で投資家に実際いくら戻っているか
- 自分の資産全体に占める割合が「遊び枠」に収まるか
「将来このエリアは必ず伸びる」「プロと一緒に大型開発に参加できる」 といった言葉だけで判断するのは非常に危険です。
まとめ：個人投資家には難易度が高すぎる投資
ランドバンキングは一見すると夢のある投資に見えますが、 実態は超長期・低流動性・事業者依存という三重苦を抱えた商品です。
安定した資産形成を目指す段階では、 上場株式やインデックスファンドなど、 透明性が高く、売りたいときに売れる資産を優先する方が現実的です。
ランドバンキングは「余裕資金の一部で慎重に検討するか、あえて触れない」。
その距離感こそが、個人投資家を守る判断と言えるでしょう。
また明日！
【 #男性教職員 が #育休 25】
夜中「うぅ〜ププ♪ぎぇ🎶」「ア〜かかっぷ♫」
最近ますますおしゃべりが増えてきました✨️
日中はこちらを向いて話してくれるからいいけれど、 寝言はこちらが油断した時に突然来るから「ビクッ‼️」笑
今日も育児に奮闘するアナタを応援します！
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