人口減少なのにマンション増加？ストック数と分譲マンション推移から考える投資リスク

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こんにちは。今回は「日本は人口減少が止まらないのにマンションは増え続けている」現象について、国土交通省の最新データをもとに、不動産投資を検討する際の注意点をまとめます。

国土交通省データで見るマンションストック数と分譲マンションの推移

● マンションストック総数の現状

2023年末時点のマンションストック総数は約704.3万戸。この数は年々増加し続けています。

● 分譲マンションの供給と着工数

新築分譲マンションの供給戸数は2024年に全国で5.9万戸（前年比8.6％減）。首都圏でも供給数は減少傾向にあるものの、依然として高水準です。

単身世帯や核家族化によって「世帯数」は増加していますが、2030年ごろからはそれも減少へ向かう見込みです。

それでもマンションが増えている理由

• 単身・核家族の増加により「1世帯＝1住戸」の需要が強い
• 都市部への人口集中
• マンション価格の堅調さによる供給意欲の継続

不動産投資で気をつけたい5つのリスク

1. 空室リスク・家賃下落リスク
   地方では世帯数も減少に向かい、入居率や家賃水準の維持が困難になる恐れがあります。
   
2. 供給過剰（ストック数の膨張）
   築40年以上のマンションは今後さらに増え、修繕や管理コストも大きな負担になります。
   
3. 物件タイプの偏り
   ワンルーム需要は堅調ですが、ファミリー物件は空室・流動性低下のリスクが高まりがちです。
   
4. 長期的な新築減少
   2030年以降は世帯数も減少するため、新規供給も縮小が見込まれます。
   
5. “楽観視”による失敗
   表面上の需要だけで判断せず、将来のストックの質や空室実態を見極める力が必要です。

投資判断で押さえておきたいポイント

• 人口・世帯数の推移をエリアごとにチェック
• 築年数と修繕積立金・修繕計画の有無を確認
• 出口戦略（将来売却・賃貸のしやすさ）を想定
• 新築・中古ともに過剰供給リスクを想定

まとめ：マンションは増えても、人は減る

マンション数は増えていても、日本全体の人口と世帯数は減少局面に入りつつあります。

物件選び・地域選定・長期計画を怠らず、冷静で戦略的な判断が求められる時代です。

資産を守るためにも、「事実に基づいた慎重な判断」を心がけましょう。

それでは、また明日！